De bouw van het hoogste Nederlandse houten woongebouw HAUT nabij het Amstelstation, direct aan de Amstel in Amsterdam is inmiddels begonnen. Het merendeel van de 52 appartementen over 21 verdiepingen in het 73 meter hoge gebouw heeft inmiddels al een eigenaar. ‘Het gebouw verkocht zichzelf,’ aldus trotse projectontwikkelaar Thijs Croon van Lingotto te Amsterdam. Een volgende houtproject in Utrecht, genaamd Houtwerk, staat inmiddels ook op stapel. ‘Als je als ontwikkelaar duurzaam wilt bouwen, is bouwen in hout soms erg interessant.’
In 2016 stond hout als constructiemateriaal nog niet zo in de belangstelling als momenteel. Wat zette jullie op het spoor om hout te gaan toepassen?
‘Hout was toentertijd inderdaad niet zo bekend als nu. Bij een prijsvraag van de gemeente Amsterdam dat jaar, werd een visie verlangd op duurzaam bouwen. We hadden gehoord van projecten en mogelijkheden van CLT (kruislaaghout/verlijmde vurenhouten constructiepanelen die wanden en vloeren/plafonds vormen, red). We dachten met een positieve insteek: hout is super duurzaam, dus laten we eens kijken of het lukt en het gewoon doen. Er waren een paar hoogbouwvoorbeelden in hout. Onze constructie-adviseur Arup zei ook dat het kon en na het winnen van de prijsvraag zijn we aan de slag gegaan.’
Hoe pak je zo’n sprong van vertrouwen aan? Materialisatie is vaak ook afhankelijk van ontwerper en bouwer. Vergde dat een andere ontwikkelaanpak?
‘We hebben zelf het wiel wel een beetje moeten uitvinden. Alles wat je bij bestaande materialen voor normaal aanneemt, ga je bij de eerste keer houtbouw opnieuw in ogenschouw nemen. Hoe zit het met trillingen, geluid, brand? Bij beton en staal komen die gegevens na vele gerealiseerde projecten uit bestaande databases of computermodellen. Een eerste keer vergt altijd meer uitzoekwerk. Bouwen, ook in hout, is voornamelijk een constructief vraagstuk. CLT-producenten hebben inmiddels al een decennium kennis en ervaring met het materiaal. Betrokken constructeur Arup had ervaring met de daarvoor beschikbare (computer-)technologie. Een houtconstructie is net als die van beton en staal ook gewoon uit te rekenen.’
Is hout als constructiemateriaal qua bouwregelgeving heel anders?
‘Wij vonden de regelgeving geen probleem. Iedereen focust op het brandgevaar, maar daar zijn net als bij beton en staal ontwerpmaatregelen voor te nemen. We hebben studies gedaan, rapporten gemaakt en die aan de brandweer voorgelegd en zo onze vergunning gekregen. Zonder grote hobbels. In hout is probleemloos te bouwen tot zo’n tien verdiepingen. De betonnen liftkern maakt bij HAUT een additionele verhoging tot 73 meter mogelijk. Het is dan met het hout, het glas en beton ook een hybride gebouw. De houten vloeren zijn voor de geluidsisolatie afgewerkt met een dunne betonlaag.’
Hoe is jullie ervaring kopers te interesseren voor een houten gebouw?
‘We hebben geen missiewerk hoeven doen. Het is een aantrekkelijk gebouw om in te wonen, op een super locatie, maar dan in hout. We hebben het ontwikkeld als een luxe woongebouw met twee of drie appartementen per verdieping. In totaal dus 52 stuks, terwijl we ook wel tachtig appartementen hadden kunnen maken. Het zijn grote appartementen geworden. Er is ook een koper die twee hele grote appartementen kocht en samenvoegde tot een hele verdieping. Een paar kopers kozen echt specifiek voor het duurzame karakter, voor anderen was het hout een leuke bijkomstigheid. Hout is in de beleving ook een voordeel. Het is niet alleen super duurzaam, maar het geeft ook sfeer in huis omdat je houten plafonds hebt. We hebben stucwerk plafonds als kopersoptie aangeboden, maar 90% van de bewoners laat het hout helemaal in het zicht.’
Wat is er meegevallen/tegengevallen in dit project?
‘Het kavel aan de Amstel heeft een slechte grondkwaliteit, daarnaast moesten we rekening houden met ingewikkelde kabels en -leidingen en is er nog sprake van een ondergrondse waterkering. Al met al een ingewikkelde bouwlocatie. Daarnaast waren we gehouden aan de stedenkundige envelop die we van de gemeente kregen toegewezen. Daarmee was de vorm van het gebouw met een rechthoek en een punt al gedefinieerd en vastgelegd. Die asymmetrische vorm en de positie van de kern bleek voor een houten gebouw uiteindelijk een hele onhandige vorm in verband met de windbelasting. Het uiteindelijke ontwerp duurde een paar jaar. Zoals gezegd, in het ontwerpproces hebben we aan advisering meer dan gepland leergeld betaald. Omdat we ook nog eens zijn gegaan voor een Breeam Outstanding duurzaamheidslabel, is het gebouw ook duurder geworden dan gedacht. Dat, en niet zozeer het houtgebruik, kost echt geld. Tegenover de hogere kosten stond echter ook dat de verkoopprijzen in Amsterdam stegen. Uiteindelijk hebben we onze rendementsdoelstellingen gehaald. En we hebben ervan geleerd: een volgende keer in hout zullen de advieskosten lager zijn.’
Die volgende keer is al in zicht. Jullie ontwikkelen momenteel het gebouw Houtwerk op Campus Werkspoor in Utrecht, zijnde een houten kantoorgebouw.
‘Je bouwt sneller in hout. En ik blijf maar hameren op de duurzaamheid. De afgelopen dertig jaar lag de focus bij gebouwontwikkeling met name op duurzame exploitatie, middels energiezuinigheid en isolatie. Daarna kwam de vraag opzetten of gebouwen zelf geen energie kunnen genereren met bijvoorbeeld windmolens en zonnepanelen. De duurzaamheidsfocus komt daarbovenop steeds meer te liggen op het feitelijke bouwproces. De bouwsector is een grote CO₂-uitstoter, dus daar valt ook nog veel te verbeteren. Als dat kan met hout als hernieuwbare grondstof, laten we dat dan ook met zijn allen doen. Hoogbouw in hout is wel ingewikkeld, maar wat lager bouwen is een stuk eenvoudiger, zoals we nu bij Campus Werkspoor ervaren. Daar zetten we een drielaags gebouw neer met de naam Houtwerk. Helemaal in een houten casco met een glazen gevel. En daar wordt iedereen blij van. Wij ook.’
Heeft gebruik van een duurzaam bouwmateriaal nog recht op additionele vergoedingen en subsidies?
‘Nee.’
Zou dat moeten?
‘Wat mij betreft niet voor het hout, maar misschien wel voor het feit dat het in zijn totaliteit een superduurzaam gebouw is met het keurmerk Breeam Outstanding. Ik geloof wel dat de overheid hierin een stimulerende rol kan spelen. Dat zie je ook meer en meer ontstaan in bijvoorbeeld de prijsvragen waarin gemeenten in de uitvraag duurzaamheidscriteria opnemen. Bijvoorbeeld de aandacht voor de CO₂-uitstoot tijdens bouw en exploitatie. Onder dergelijke voorwaarden word je als ontwikkelaar niet alleen creatief, maar ben je ook bijna automatisch gehouden in hout te bouwen. Het is leuk als de overheid stimuleert, maar in de vrije markt kun je het zelf ook initiëren. Niet alle bouwkavels worden door overheden uitgegeven. Zo is Campus Werkspoor gewoon privaat. Wij hebben de grond in eigendom en hebben zelf besloten in hout te bouwen. Daar komt verder geen overheidsstimulering of extra regelgeving bij kijken.’
De planning is om HAUT in de zomer van 2021 op te leveren, hetzelfde geldt voor Houtwerk op Campus Werkspoor.
HAUT in het kort
Project: Woongebouw HAUT
Plaats: Korte Ouderkerkerdijk Amsterdam, Amstelkwartier
Programma: 52 luxe appartementen, (11.000 m² bvo), 700 m² bvo commerciële ruimte en 58 parkeerplaatsen
Concept: Hoogste houten woontoren van Nederland met een ‘Breeam Outstanding’ duurzaamheidscertificaat
Architect: Team V Architectuur
Adviseur: Arup (installaties en constructie)
Aannemer: JP van Eesteren
Periode: 2016-2021
Awards: Winnaar Breeam Award 2018
Website: www.haut.nl